今年，我们买了第一套自住房，贷款找的是朋友推荐的公司，在房屋close后的短短一个多月，这笔贷款被先后买给了加州的一个贷款公司和wells forgo，最终被Freddie Mac 收入囊中。

Freddie Mac 寄来的信，我在官网上找到了样例。

信的内容是通知你，房贷已经被他们购买，与你对接的贷款机构或银行是服务商，每月负责接收你的还款，并且他们已经允许服务商就部分还款采取相应的举措，具体细节需要你与服务商讨论。

如果我们把房贷市场的参与者划分层级，像 Freddie Mac 这样的公司就应该处于食物链的顶端。

那么房贷市场到底是怎么运作的？

二级房贷市场

说起二级房贷市场，我们不妨先升高一个维度，讲讲二级市场。

二级市场是任何金融商品的交易市场，金融商品可以是股票、债券、保险、房贷等等。

以股票为例，小王开发了一个产品，被硅谷的天使投资人看中，投钱给了他，5年后，公司上市，投资人退出，他们拿着挣到的钱继续扶持下一个创业企业。由此可见，股票市场就是一个二级市场，二级市场上的参与者买了小王公司的股份，使得一级市场的参与者安全退出，增加了市场的流动性。

二级房贷市场是把房贷打包成产品卖给海内外的投资者，从而使贷款机构或银行快速回收资金，继续放贷。由于二级房贷市场资金量庞大，因此可以惠及更多房屋买家。

20世纪30年代，美国国会成立了二级房贷市场，市场主要参与者——房地美（Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae）、吉利美（Ginnie Mae）通过购买贷款机构的贷款，并将其打包成抵押支持证券 MBS(Mortgage Backed Securities)，卖给保险公司、对冲基金、互惠基金等海内外投资者。

这样做的好处是，房贷利率始终维持在较低水平，贷款时长也可以拉长至15年或者30年，为中低收入购房者提供便利。

人们习惯称房地美和房利美为“两房”，它们占据了住房抵押贷款市场的绝大部分份额。那么它们是如何建立起来的？

“两房”的发展史

在上世纪30年代，美国经历大萧条，大量公司破产，员工失业。人们没有了稳定的收入，法拍屋问题日益严峻。1932年，27万人失去了他们的住房。

到了1933年，40%-50%的住房贷款出现违约，这对房贷的银行体系构成严重威胁。美国联邦政府不得不介入，政府做了一系列帮助复苏市场的措施。

在胡佛当政时期，1932年国会通过《联邦住房贷款银行法案》，决定建立一个联邦住房贷款银行系统，满足流动资金的需求。它的作用与美联储相似，前美联储主席伯南特曾经用直白的语言描述美联储最后贷款人的职能，给人们留下了深刻的印象。

后来，罗斯福实施新政，1933年，联邦政府成立了由联邦住房贷款银行委员会管理的临时性机构房主贷款公司（HOLC），为房主提供较低成本的再融资，他们从贷款机构买入短期贷款，把它变成15年或更长的贷款，缓解了贷款人的还款压力，帮助即将违约的业主度过难关。

1934年，国会颁布《国家住房法案》，成立了联邦住房管理局（FHA），联邦住房管理局以政府的信用做担保通过保险的形式来保障贷款人不会因为借款人违约而遭受损失。这样，贷款人会扩大贷款范围，涵盖不符合贷款资格的中低收入者。

1938年，联邦国民抵押贷款协会成立，也就是房利美的前身。1954年，房利美重组为混合所有制公司，1970年变更为私人股东拥有的公司。房利美的成立为二级住宅贷款抵押市场提供了流动性，降低了贷款成本。

为了促进竞争，防止一家独大，1970年房地美成立，1989年完成私有化。

“两房”的商业模式

一、发行机构债直接融资

由于有政府背书，因此具有较高的信用评级，可以通过发债在市场上轻松融资

二、将债权证券化

通过购买贷款机构和商业银行的住房抵押贷款债权，对债权进行证券化后卖给国内外的投资者。

在我看来，由于有两房的存在，贷款人的资金周转率提高，而且资金安全性得到保障，市面上的住房贷款产品的成本和利率才能够降低。否则，放贷机构可能会提高利率来补偿风险。

“两房”的作用相当于把风险集中，它的弱点是资产的质量，一旦房贷的审核标准持续降低，不符合贷款资格的人拿到贷款，最后出现大规模的违约，那么即使是“两房”也会扛不住，这时候，难道要再成立一个机构，把房贷期限转换成45年60年吗？

次贷危机就暴露了“两房”的这一弱点，2008年，房利美和房地美险些破产，最终被政府接管，股票退市。

今年新冠疫情刚爆发的时候，许多人都唱衰房地产市场，可是半年过去了，房价并没有出现大幅下降，反而较往年上涨的更多。其实，不用看很复杂的数据，单看在这期间，抵押贷款的审核是趋于严格还是更加放松，市场资金流动性是否充裕就可以大致判断房地产市场会不会出现08年的情况。